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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

李嘉誠拋售西城都薈廣場 長和系征戰廣州水土不服



資料圖

  李嘉誠出售上海陸傢嘴寫字樓項目的傳聞還未退熱,長和系又突然宣佈拋售其在廣青年首次購屋優惠房貸2016~目前的房貸利率是多少?州的一宗大型綜合購物商場。

  近日,和記黃埔、長江實業雙雙發佈公告,將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權出手,買傢均為離岸公司GCREFAcquisitions22Limited,兩項交易預計將於11月29日完成,總交易金額達30.3億港元。

  《每日經濟新聞》記者調查發現,從2006年亮相至今,西城都薈拖延近5年才正式開業,目前依然有不少商鋪尚未租出。開發緩慢與定位不當或是長和系這艘地產航母在廣州 "水土不服"的主要原因。

  趁著內地房地產市道暢旺之際,將經營不善的西城都薈轉手套現,對於擅長"低買高賣"的李嘉誠而言,或為明智選擇。

  長和系將獲收益4.93億港元

  8月29日晚間,和記黃埔發佈公告,擬以13.92億港元作價,出售附屬公司RhineRise的股份,另以約2.42億港元作價轉讓RhineRise貸款;長江實業旗下的長江中國物業則以16.34億港元出售BEL股份。RhineRise及BEL各持有廣州西城都薈廣場50%股權。和黃表示,預期交易完房貸信用貸款缺錢急用哪裡借錢汽車貸款成時,將錄得約4.93億港元的未經審核收益,出售的款項凈額用作一般營運資金。

  《每日經濟新聞》記者發現,西城都薈廣場坐落在廣州老城區荔灣區黃沙大道,占地約7.1萬平方米,總建築面積8.8萬平方米,商場共4層,為地鐵一號線及六號線轉乘站黃沙地鐵站的上蓋物業,上方為和黃開發的住宅項目"逸翠灣",已於2011年底銷售完畢。

  長江實業相關人士接受記者采訪時表示,長實在西城都薈廣場確實持有50%的股份,但由於日常營運均由和記黃埔全權負責,因此不方便回答。記者未能聯系上和記黃埔相關負責人。

  和記黃埔撤資內地房地產並非沒有先兆。8月21日,據報道,長實正打算出售其在上海陸傢嘴開發的首個寫字樓項目 "東方匯經OFC",售價60億元以上,潛在的買傢包括交通銀行以及新加坡資產管理公司ARAAssetManagementLimited。

  交付期拖延致主力商傢撤離

  苦守6年、志在打造"廣州商業地標及國際級商場項目新典范"的西城都薈廣場最終卻迎來被出售的命運。

  2006年4月26日,和記黃埔召開新聞發佈會,宣佈西城都薈亮相。時任和黃地產副董事總經理的徐建東介紹,西城都薈將以"國際級悠樂式"商場為主題,集餐飲、娛樂與百貨零售於一身。西城都薈作為李嘉誠旗下單一業權經營的長線投資物業,將不作分拆出售,項目預計於2007年年中全面投入運營。當年9月,西城都薈與東南亞零售巨頭力寶集團旗下 "樂賓百貨"簽訂主力店合作協議。

  但到瞭2008年,樂賓百貨宣佈撤出西城都薈。當時有消息傳出,由於西城都薈涉及地鐵接駁,相關設計人員不熟悉規劃,在地基施工時反復修改規劃導致施工延緩,幾經拖延物業交付期,導致多個主力商傢不得不撤離。

  直到2012年末,西城都薈才宣佈全面開業,但到目前為止,商場招租情況仍然不容樂觀。《每日經濟新聞》記者在西城都薈現場發現,商場負一層與首層商鋪出租率達到90%,但第二、三層仍有近三分之一的商鋪未租出。

  "西城都薈招租情況確實不樂觀,已經進駐的部分商戶也準備撤場。"在廣州楚睿商業有限公司董事長黃文傑看來,西城都薈廣場經營不佳,既有外部因素影響,也與和黃自身經營不佳有關。

  "西城都薈位於地鐵上蓋,但同時也處於交通繁忙的珠江隧道口一帶,經常出現交通堵塞,這對於商場經營是大忌;其次,與天河商圈以及北京路商圈相比,黃沙商圈早已衰落。"黃文傑認為,和黃對項目的定位也存在誤區,黃沙歷來是以低端批發市場為主,西城都薈卻以年輕時尚潮流為定位,與周邊商圈的消費人群和消費水平不匹配,加上主力商戶組合沒有亮點,難以吸引外圍消費者,最終造成西城都薈所面臨的困局。

  長和系"水土不服"

  長和系在香港幾乎是無往不勝,但在廣州卻頻遇"水土不服",位於黃埔區的廣州國際玩具禮品城便備受詬病。

  作為長和系進軍廣州的首個商業項目,廣州國際玩具禮品城於2004年首次公開選鋪,首期推出的500間鋪位一天之內被搶光。但開業後,玩具城情況急轉直下,商場人氣不足,生意冷清,很多店鋪陸續關門歇業。項目原本以開發酒店等商業配套為主的二、三期用地,如今卻被開發商用於開發商業公寓,其他配套開發項目則一拖再拖。

  寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示,"李嘉誠在廣州的幾個商業項目做得都不怎麼好,玩具城也是一個很經典的例子。當年聲勢浩大建立這個項目,並舉辦瞭多場大型玩具展貿會吸引商傢,良好的發展預期吸引瞭許多買傢前去購買,但商鋪銷售後,長江實業沒有用心去經營,沒有對項目加大投入,最終成瞭一個爛攤子。"目前,玩具城剩餘用地用於建設商業公寓,意味著長和系無心經營,希望盡快套現離場。

  但不管經營成果如何,趁著內地房地產價格處於高位,把發展前景不佳的西城都薈套現,不失為一次成功的資本運作。

  "無論是此前計劃分拆香港酒店業務上市,還是出手上海與廣州的商業物業,都表明李嘉誠認可中國房地產價格已經到達一個相對高位。未來QE退出,將引發貨幣外流,對中國資產價格造成較大壓力,因此適度減持中國的投資組合,投入到正在恢復元氣的歐洲,這也是李嘉誠低買高賣的最佳演繹。"盛富資本和協縱國際總裁黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-02/07522393073.shtml

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