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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  稅收增長是長久之計

  國傢審計署數據顯示,截至2012年底,11個省級、316個市級、1396個縣台中民間二胎房貸年息任何問題免費諮詢級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元,占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額的37.23%。在被審計調查的市級政府中,承諾以土地收入來償債的占81%,而縣級政府超過50%。中誠信國際分析師李詩認為,如果土地出讓的減少發展成一種趨勢,那麼地方政府可能需要尋找新的償債來源。

  該分析師表示,除增加稅收收入外,出售國有資本、轉讓項目所有權也可在較短時間內獲得周轉資金,但操作起來限制較多,且與土地資源一樣具有不可持續性,不能成為解決財政收入來源的最終出路,最有效、最根本的出路依然是稅收。稅收增長要依靠經濟的發展,短期內不可能爆發性增長。

  樓市波動施壓地方財政

內容來自sina新聞

  針對房地產市場波動對地方政府財政收入的影響,分析人士指出,地方政府依賴土地財政的模式不可持續,在房地產相關稅費收入減少的情況下,短期內可通過"借新債還舊債"的方式,以低利率長期債務置換目前的高利率短期債務,以解償債的燃眉之急。從長期來看,擺脫土地財政的根本之道是稅收。隨著內需擴大和社會經濟發展,稅收應成為財政收入的中流砥柱。

  今年4月全國人大常委會三審的預算法修正案草案提出,適度放開地方政府舉債的權限,同時設立多道"防火墻"規范政府自主發債行為。國務院近日發佈的《關於進一步促進資本市場健康發展的若幹意見》提出,積極發展債券市場,建立健全地方政府債券制度。分析人士表示,適度放開地方政府自主發債的權限,將允許地方政府新發一部分長期的低利率債券,置換一部分高利率的短期債務。例如,地方政府借債投資建立制造業工廠,年收益率是5%,而借債利率是10%,項目收益無法覆蓋借債成本。但如果通過借一部分低利率債把利率為10%的債還掉,新債的年利率是4%,那麼項目的收益就可以覆蓋借債成本。

  從稅收收入和非稅收入的結構來看,政府性基金屬於非稅收入。去年全國政府性基金收入52239億元,占全部財政收入的40.45%。今年一季度,政府性基金收入13063億元,占財政收入的37.3%。4月份非稅收入1395億元,同比增加134億元,增長10.6%。一方面,與房地產有關的稅收收入減少;另一方面,政府性基金收入增長速度仍較快。房地產市場的變化傳導至土地市場存在一定滯後期。從長期看,地方可出讓的土地資源有限,目前部分地區已出現土地供給壓力。

  分析人士表示,房地產市場的波動影響地方財政收入基本已成為業內共識。一些欠發達地區的地方政府對土地財政的依賴程度很深。眾多地方政府融資平臺的融資成本較高,主要依靠土地財政維持還款能力,土地財政主要體現在政府性基金中。土地市場是房地產市場的供給端,房地產市場如果出現波動,必然會對土地市場產生影響,從而導致未來政府性基金的現金流可能不如目前充足。

  借新債還舊債解燃眉之急

  國土資源部公佈的數據顯示,一季度土地供應量同比負增長,房地產開發企業土地成交價款增速也大幅回落。分析人士認為,無論是從房地產市場的周期性波動,還是從土地資源的有限性來看,土地財政都是不可持續的。

  中金公司研究報告稱,房地產市場銷售的變化主要通過預期和現金流兩個渠道傳導至土地市場,房地產銷售的預期決定房地產商是否拿地,房地產開發企業的資金也受房地產銷售影響。銷售下降對房地產投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現,預計未來幾個月內,土地出讓收入的增速將下降並呈現負增長。

  4月財政數據顯示,當月房地產企業所得稅248億元,同比下降3.1%;房地產營業稅443億元,下降4.2%。華融證券研究報告認為,從已公佈的19傢房地產企業4月的銷售數據來看,當月銷售面積雖然環比增長13%,但銷售額環比下降8%,說明房企降價去庫存的壓力較明顯,給地方財政帶來一定壓力。

  該分析人士認為,借新債還舊債不能簡單地理解為"拆東墻補西墻"。未來如允許地方自主發債,除償還存量債務以解燃眉之急外,一定程度上也將降低融資成本,減輕未來的還債壓力。

  目前,地方政府收入主要包括一般預算財政收入、中央對地方轉移支付、政府性基金收入。其中,地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入。2007年以來,土地出讓收入占地方政府總收入的比重快速上升,2013年約占四分之一。今年一季度,地方賣地收入與地方公共財政收入的比例達1:1.8。

  財政部財科所副所長劉尚希表示,近期,與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。房地產營業稅和房地產企業所得稅的稅基都與房地產銷售額有關,反映瞭當前房地產市場的不景氣和企業利潤的下滑。房地產進入調整期,直接影響房地產相關稅費收入,這些收入彰化二胎借款都屬於地方財政,無疑將加大地方財政壓力。

  有券商分析師指出,在擺脫對土地財政依賴的同時,地方政府可通過增加稅種或提高稅率保證財政收入,但增稅意味著社會成本上升,而且需要全國人民代表大會立法,在操作上存在一定困難。此外,目前一些行業的稅收負擔已較重,需要全面考量。

媒體稱樓市波動施壓地方財政 借新還舊隻解燃眉急

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/08062739618.shtml

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