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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

媒體稱10年後90後不缺房 傢庭三代人房子是遺產



  近日聽說,房地產行業的大佬們,都在思考一個問題:"10年以後房地產行業會怎麼樣,公司該怎麼辦?"

  這已經不是個新問題瞭。我記得在之前的公開論壇上,龍湖的吳亞軍和萬科的鬱亮都直接提出瞭這個問題,他們認為,房地產行業如此的發展模式在10-15年以後就走到瞭盡頭,單純依靠新增住宅開發的發展模式,房地產企業的發展會嚴重受阻。

  其一就是10年之後,城房貸宜蘭五結房貸鎮化基本完成,城市的新增住房需求不再這麼強烈;其二是10年之後,人口結構發生變化,老齡化影響樓市供給需求發揮作用,很多傢庭三代人都有房,最後都以遺產的形式給瞭"90後"或"00後",這些新年輕人們,不再缺房子瞭;其三是土地供給也不能支撐房地產新建住宅以如此大的量增長。

  後面還可以列舉若幹種原因,有很多是不言而喻的。凡此種種,都是那些想踏踏實實依靠手藝幹活賺錢的開發商們真正擔心的問題。有些企業,在短期的波段中采取大膽的賭博舉動,一舉獲得瞭市場先機的,可能短期內不會考慮這個問題。但是總有一天,它們也要面對這個問題。

  為瞭應對這個問題,萬科提出瞭商業地產戰略,將未來的發展方向,從住宅建設開發商轉向城市配套服務商,這是一個不錯的選擇,但是也是任重而道遠。中國的城鎮公共服務還沒學會選擇付費來購買服務,10年之後,人們的購買力和意識是否到瞭這一步,也還不知道。

  從城市配套服務商的概念裡面,很多開發商已經開始做些小生意。例如,有的開發商在自己的已建成小區的物業公司,開展瞭賣水、送快遞、送蔬菜、賣水果等種種服務,廣東一傢成功的開發商,在自己的小區內社區服務的60%都已經實現瞭開發商自己運營。

  旭輝地產去年也開始瞭一項"最後一公裡"的服務,在自己的小區設立一個快遞投送和分揀站,向業主收比較低的費用,解決快遞的最後一公裡投送業務,這個服務中心,還可以兼營一些其他的業務。

  上述這些,都是開發商們探討未來做持續運營的辦法,相比之前開發商們動不動幾百億就突然轉向去做商業地產、養老地產之類的,如今的開發商更顯理性,但是沒有那麼大的想象力的轉型方向,也意味著未來並不是所有開發商都可以走得通這條路。

  萬科提出商業地產的戰略,是想借目前萬科仍能拿到新的土地,而且大部分新的土地是新城中心的位置的時候,趕緊在拿住宅用地的時候,也持有一些商業。前不久,萬科在北京(樓盤)回龍觀地區拿下一塊地,裡面除瞭給政府建的自住房,其他都是商業用地瞭。

  當然,從這個持有並運營的角度去想的話,還有很多藍海的空間。例如,很多開發商今年開始轉向做舊城改造,這裡面就很有學問。

  其一舊城改造項目很多可以列入棚戶區改造項目,融資上得到銀行的照顧;其二是舊城改造項目做完之後,開發商得到的土地是城市核心地區土地,可以做商業。

  以前,開發商們對待需要拆遷工作的舊城改造項目是謹慎的。尤其是在政府沒有搭配給很多住宅用地,難以平衡回來投入賬本的時候,是不會做的,但是如今舊城改造也成瞭香餑餑。這就是上述說的,可以通過這種方式,再開發一片左營區房屋二胎藍海出來,在城市的中心地區獲得商業地塊,養若幹年以後,可以作為傢底成為維持一個公司的持續收入,在條件成熟的時候,還可以通過資產證券化實現流通,將不動產變為動產。

  這些都是機會和道路,但是都總結瞭一個道理,那就是住宅開發的好日子已經不再瞭。除非你特別敢賭,否則目前的市場發展情況下,另尋出路,已經迫不及待瞭!





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-26/07572593928.shtml

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