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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

世茂房地產可售貨值達1500億元 未來大力發展社區商業

  "住宅是世茂房地產的核心業務,盡管地價成本升高,但世茂在合理管控成本的同時,加快瞭項目周轉速度,提高銷售回款比率,以此把控現金流和利潤率。"世茂集團董事局副主席許世壇向《證券日報》表示,在商業方面,尤其是社區商業方面,Mini Mall、Mini Hotel是世茂未來社區商業的方向。這不僅能為社區提供配套,提高住宅銷售的升值空間,而且能改變以往購物中心、酒店動輒幾十億元的投資局面,有利於實現財務平衡。

  事實上,據記者瞭解,世茂系目前已經由接班人許世壇掌舵。世茂房地產以住宅為主,經營一些社區商業和酒店等業態。世茂股份則是世茂集團的另一傢控股子公司,主業是大型購物中心、百貨商業。

  克爾瑞研究院在《2013年中國房地產企業排行榜》中分析,世茂房地產若能在2014年上半年補充約200億元的可售房源,則有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標,成為"千億俱樂部"的新成員。

  可售貨值達1500億元

  2014年1月1日,克爾瑞研究院正式發佈瞭《2013年中國房地產企業排行榜》,世茂以全年670.7億元的銷售收入位列全國房企第9名。

  值得關註的是,截至2014年1月1日,世茂房地產已連續三年實現瞭約50%的復合增長。克爾瑞的研究報告顯示,2013年全年,世茂房地產銷售額同比增長46%,2011年、2012年世茂房地產銷售額的增長率,都穩定在50%左右。

  克爾瑞研究院進一步分析認為,世茂2013年上半年新開工1430萬平方米,為明年沖刺千億元銷售目標提供瞭堅實基礎。據悉,截至2013年年底,世茂房地產可售房源貨值約為1300億元,按照規劃,世茂房地產有望在2014年上半年補充約200億元貨值的可售房源,如果仍能保持70%的去化速度,世茂房地產有望在2014年實現銷售額突破千億元的目標。

  對此,許世壇坦言,世茂2014年的銷售目標預估值為800億元。若包含2013年零售的庫存,可售貨值大概可以達到1300億元。"如果明年再買些地,可售貨值應該可以達到1500億元。近幾年,公司去化率基本上維持在70%左右。這個數字包括世茂股份及一些合作項目。"

  值得一提的是,一般來說,在企業銷售規模接近1000億元之際,多數房企都會提早佈局,尋找新的利潤增長點,包括擴大海外投資,涉足養老地產等。對此,許世壇表示,"世茂的基礎很好,做好住宅的同時,我們可以衍生出很多業務。今後在商業方面投入也會很大,尤其公司已經在深圳市前海地區購買瞭土地,辦公樓等出租型業態未來將逐漸入市。今後,公司加大投入的領域還包括旅遊地產、養老地產以及農業地產、文化地產等"。

  加快周轉平衡利潤

  相對多數房企不惜高價拿地,拼命摘得地王地塊,回歸一線、二線城市的舉措,世茂似乎更有自己的想法。據世茂集團副總裁蔡雪梅透露,除瞭一線、二線城市之外,吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是擴張的重點區域。"世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤,已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。"

  不過,2013年9月5日,世茂以47.25億元總價拿下蘇州金雞湖兩宗地塊,其中一幅為蘇州樓面單價地王。

  縱觀地王的命運,順利入市且大賺的並不多,包括中糧地產的北京孫河地王和融創中國的北京農業展覽館地王,目前都已經引入合作方共同開發,分別為項目"找錢"高達9.08億元和12.25億元。

  對此,許世壇坦言:"現在的地價都很高,包括蘇州市在內的優質地塊。不過,未來再也沒有這樣好的土地瞭。地價貴,就要深入挖掘產品,銷售速度要快。"

  "為什麼有的企業拿到地王以後就不行瞭,因為投資這塊地可能需要好幾年,本來沒有調控政策的市場拖到瞭調控政策出臺,拖到瞭開始限購。"許世壇稱,世茂要在控制利潤的同時,加快新進土地的周轉速度。

  事實上,有業內人士也向記者透露,從2012年開始,世茂房地產就強化瞭對工程節點控制、成本控制等方面的管理,以此提高周轉速度。

  對此,蔡雪梅坦言,世茂現在確實有不少項目的周轉速度都非常快。"石獅市的項目我們做瞭10萬平方米的展示區,隻花瞭4個月時間,並且一開盤就賣瞭20億元。"此外,蘇州世茂石湖灣項目於2013年3月份參與拍地,政府8月份交地,12月份已實現銷售;世茂張傢港九溪墅項目則是2013年5月底拿嘉義市西區土地貸款率利最低銀行比較地,11月底實現銷售。

  凈資產收益待考

  事實上,有業內人士稱,房企為瞭追求千億元的銷售規模,民間信貸轉銀行缺錢急用哪裡汽車貸款信貸房貸走快周轉路線的同時,有可能導致凈資產收益率有所下降。以萬科為例,雖然其2013年銷售規模已經超過1700億元,但從其近幾年的凈資產收益率來看,除瞭2012年,一直是銷售規模不足100億元的華遠地產更高。

  "很多開發商有沖擊千億元銷售規模的沖動,但我覺得這隻是個必經的過程。"許世壇坦言,世茂非常重視凈資產收益率的管控,以世茂目前在上海市的三個持有型酒店為例,一年可以實現近9億元的收入。未來,世茂將加大對持有型商業的投入,但會做一些改變。

  他強調,以往要花費8億元至10億元投資一個大型酒店,回報周期相對較長,世茂以後不一定再投這麼多大型酒店瞭。"可以做結婚、休閑等不同主題的Mini酒店,單個酒店投資隻需要幾千萬元。未來三年到四年時間,世茂房地產的利潤率和凈資產收益率將會顯著提升。"

  許世壇稱,2014年房企的資金鏈可能會相對緊張。不過,世茂在境外做瞭很多融資工作,75%的融資都是長期融資,風險相對會低很多。

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  【年終專題】2013商業地產十大新聞

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-06/13592567852.shtml

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